自宅南側の隣人が退職移住に伴う売却話が事前にあり、この家を娘夫婦用に購入しようと、検討している自己解決タイプ様からの御相談です。
当職
おはようございます。はじめまして行政書士の阿部と申します。
今回は相談時間のお願いを聞いて頂きありがとうございました。
※当職が設計事務所他を兼業し昼間の在社率が低いため相談時間を朝一番でお願いしました。
相談者さま
私も朝の方が頭がスッキリしてますから好都合です。
当職
ありがとうございます。それでは早速ですが内容について、お聞かせ下さい。
相談者さま
私の家の南側の隣人[Ｒ家と表現]が、自分達の出身地に移住するため土地続きの我が家に事前に売却話がありまして近所にアパート住まいをしている次女夫婦に話したところ、マンザラでもなさそうなので私達が購入して住まわせる事にしました。
個人間売買なので、契約書は市販物に自分で記入して自作しようと思いましてＲ家が１５年前位に、この物件を購入した時の契約書類を見せてもらったところ重要事項説明書の道路の項に「４３条但し書許可要」と書いてあるのですが大丈夫でしょうか？
数年前に私の実家が建替えの際に道路の問題で計画に支障が生じ解決するためにお金と時間が掛かった経験があるので心配なんです。
当職
要点は良くわかりました。それではＲ家の敷地の形態と道路への接し方がどうなっているのか？を教えて下さい。
相談者さま
我が家南側約５８坪の長方形敷地にＲ家住宅が建ってましてここから東側に幅３．８ｍ位の道を約１４ｍほど進んだ所で幅６ｍの表通りに出ます。この３．８ｍの道路が”４３条但し書許可要”との事です。」
当職
はい！わかりました。それでは３．８ｍの道路の所有者は誰か？と地目と番地は重要事項説明書に書いてありましたか？
相談者さま
添付の登記簿謄本というのを見たら、○○○市の公衆用道路で○○番○と書いてありました。
当職
はい！了解です。その道路（３．８ｍ）で表通り（６ｍ）に出るまでの間に他人さまの家がありますか？
相談者さま
道路（３．８ｍ）の両脇（南と北）に各１軒づつ有ります。
当職
その２軒は、この道路（３．８ｍ）を使ってますか？」
相談者さま
いいえ、表通り（６ｍ）から出入りをしています。
当職
わかりました。ところで、Ｒ家は中古住宅として購入なされたのではないですか？
相談者さま
はいそうです。どうしてわかるんですか？私、中古住宅だって言いましたか？」
当職
いいえ。おっしゃられてませんよ。
ご質問の４３条ただし書許可の場合、包括同意基準という同意の基準が数パターンありましてＲ家のケースはおそらく「のど元敷地」というパターンに該当することから重要事項説明書では「４３条但し書許可要」と報告されているのだと思います。
そして「のど元敷地」パターンの場合は既存住宅の敷地である事が計画建築物制限条件となっている事から中古住宅購入と推測したわけです。
相談者さま
なんか。素人には解かりずらいですね。
当職
経験する機会が少ない行為だから、なおさらですよね。それでは先程、おそらく・・と申し上げた事柄を事実確認するためにこれから説明する調査をご自身で行ってください。
○○県は高崎からでは遠すぎて私が代行調査するのも困難ですしご自身で調査されれば費用も掛かりませんから！きちっと電話でサポートしますので、ご安心下さい。
相談者さま
我が家にとっての最重要課題ですから頑張ります！
当職
まずはＲ家から重要事項説明書を借りて役所を訪問します。そして担当部署の名称が市町村により異なるので総合受付で「住宅建設のため道路相談」と告げ担当部署を確認し訪問して下さい。
相談者さま
わかりました。他には何か聞く事はありますか？
当職
回答が重要事項説明書通り「４３条ただし書き許可が必要な道路」でしたら許可の適用要件を聞いて下さい。たぶんプリントをくれると思いますが・・・
それと回答が予想通りの場合は、この道（３．８ｍ）に接している２軒または１軒の家が将来、建替えの際に、この道（３．８ｍ）が４ｍになる様に敷地を後退し支障物を撤去し○○○市に採納する旨の後退する家からの同意書が必要との説明を受けると思いますので同意書に押印する際の実印使用と印鑑証明の添付の要・不要を確認して下さい。
２軒または１軒と申し上げたのは、両方の家が１０ｃｍづつ後退しての４ｍ確保または片方の１軒が２０ｃｍ後退しての４ｍ確保のどちらもＯＫという意味です。
相談者さま
それでは、明日行ってきます。
当職
頑張って下さい。御連絡お待ちしております。
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（翌 々 日）
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相談者さま
阿部さん。先日はありがとうございました。
結果は全て阿部さんの予想通りでした。
当職
そうしますと、一番の課題は道に接する家の同意なのですが・・・
しかも、この同意書は建替え等の建築行為を実施する直前に締結する必要があるのですが・・・ なんとかなりそうでしょうか？
相談者さま
２軒共、同じ隣保班で、お付き合いも長く、仲良くしているので昨日、それぞれの御主人に話をして了解を頂きました。
安心して進められそうです。
当職
それは良かったですね。 ところで娘さん御夫婦はしばらくは中古住宅として住まわれるのですか？
相談者さま
購入は私達の資金を使うので建替えの際は自力でやりなさい・・・と言ってありますので最低１０年位は現状のまま住まうと思います。
当職
そうしますと同意書の締結までの時間経過を考えておかないといけませんから２軒の御家族さんにも事前説明をして了解をもらっておいて下さい。
それと建替えの場合の建築物は２階までの戸建て住宅や一定の兼用住宅 他などです。専用店舗などはダメですよ！
相談者さま
そうですね。気がつきませんでした。早速お願いしてみます。それと建替え時は住宅ですから問題ありません。
当職
行動が早いですね。きっとイイ取引になりますよ。重要事項説明書は、私の方でチェックしましたがこの課題以外は問題ありませんでした。
自作の契約書は私からの添削メールの部分のみ修正すればＯＫです。安心して進めてください。
相談者さま
本当にありがとうございました。
当職
こちらこそ、ありがとうございました。頑張って下さい。
[売買編２ －完ー ]
